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商住用地成市政配套用地 山東煙草被判返還轉讓款

來源:證券時報 2021-12-10 09:24中投網 A-A+

  山東省萊陽市南海新區是政府重點開發區域之一,曾宣稱要在“丁字灣畔打造濱海新城,推進‘萬畝荒灘變綠洲’”。如今10年時間過去了,這里部分區域仍為待開發狀態。

  原本,綠地集團從山東煙草公司處接手了南海新區一宗3500余畝的地塊,準備進行綜合商業開發。但是,在啟動開發之際,綠地集團卻被當地規劃部門告知,該地塊1/3左右的土地性質由商業、住宅變更為了市政配套設施用地。這令綠地集團的開發無法推進,轉而起訴轉讓方山東煙草公司,雙方陷入近十億元的投資糾紛。

  法院支持了綠地集團大部分訴訟請求,但3500余畝的土地長期閑置,無疑是極大的浪費,嚴重影響了城市發展。

  三千余畝土地閑置

  據了解,這部分被閑置的土地達到了3568畝,地處萊陽市穴坊鎮,2010年這部分土地由萊陽景豐置業、萊陽弘豐置業、萊陽誠豐置業、萊陽潤豐置業四家公司獲得了土地的使用權。但這部分土地一直未得到合理開發。

  掛牌文件顯示,萊陽市國土資源局于2015年3月26日下達的《閑置土地認定書》,認定這些土地存在未按期動工開發利用的情況,屬閑置土地。這4家企業均曾收到山東省地稅局稽查局的處罰決定書,4家企業分別被處以罰金50萬元。

  2017年9月,山東煙草公司在山東產權交易中心公開掛牌轉讓其持有的前述四家公司100%的股權。當年11月,綠地青島公司與山東煙草公司簽訂產權交易合同,受讓四家公司100%股權,準備對部分土地進行開發。但讓綠地沒想到的是,這片土地卻讓雙方卷進了糾紛。

  商住用地成市政配套用地

  綠地集團的相關負責人稱,綠地青島公司受讓的3568畝土地中有1000多畝的土地性質由原本的商業、住宅用地變更為公共管理與公共服務、通訊及供水、交通設施等市政配套設施用地,無法進行整體商業開發,合同目的無法實現,對土地的開發也就此停止。也就是說,綠地花了住宅地的錢,卻買了市政配套用地。

  該負責人表示,在綠地青島公司啟動項目開發工作,全面推進項目進展時,萊陽市城建局規劃處告知,這部分土地應遵循《萊陽市南海新區總體規劃》(2012-2030)進行方案設計。綠地青島公司安排專業人員對該總規進行研究后發現,該部分土地與在簽訂產權交易合同時,山東煙草公司聲明的都是商業或住宅用地不符。

  基于此,綠地青島公司于2018年12月向山東省高級人民法院提起訴訟,請求法院依法撤銷雙方簽署的案涉產權交易合同,判令山東煙草公司返還綠地青島公司已支付的各項費用并賠償損失。

  山東煙草被判返還轉讓款

  據了解,山東省高院一審判決認為,山東煙草公司作為出讓方,其在明知案涉交易的3568畝土地中有近三分之一土地的性質從商業、住宅用地變更為市政公共配套用地的情況下,卻故意隱瞞該事實,仍然以商業、住宅用地進行價值評估并進行產權出讓,存在主觀上的過錯和客觀上的隱瞞行為,已構成欺詐。

  山東高院于2019年8月作出(2018)魯民初190號民事判決,判決撤銷案涉產權交易合同,判令山東煙草公司返還綠地青島公司股權轉讓款7.85億元并于判決生效起十日內賠償綠地青島公司的部分損失。

  此后,山東煙草公司不服一審判決,向最高人民法院提起上訴,綠地青島公司不服一審判決中關于損失賠償部分,亦提起上訴。

  2021年10月29日,最高人民法院下達該案二審(終審)判決書。據(2020)最高法民終384號判決書,“分析煙草公司、綠地公司對案涉土地部分用地性質被相關總體規劃調整問題的認識和處理,應更符合重大誤解的法律特征。”“綠地公司應將潤豐等四公司股權返還煙草公司,煙草公司應將綠地公司支付的股權轉讓款予以歸還;煙草公司對案涉4份《產權交易合同》被撤銷承擔主要責任,應分擔綠地公司直接損失的80%。”雙方上訴請求被駁回,維持原判。

  根據判決,在交易合同被撤銷后十日內,煙草公司應返還綠地青島公司支付的股權轉讓款7.85億元并賠償相應利息損失,煙草公司應賠償綠地青島公司股權交易傭金、律師費等其他損失共計625.5萬元。

  針對該案,證券時報·e公司記者與山東煙草投資管理有限公司聯系,該公司董事長王建軍表示,雙方當前正在進行股權交接以及談判過程中,“綠地在控制土地期間與外部簽訂的合同,待這些合同解除之后,一個月內我們開始履行股權交接和支付賬款,目前公司也已經與綠地簽訂了相關協議。”

  綠地相關負責人告訴記者,案件判決已經生效一個多月,但截至目前,山東煙草投資只通過申請山東產權交易中心退還綠地方2.25億元轉讓款方式進行該部分退款,剩余股權轉讓款6億余元仍未支付。綠地已通過司法途徑,申請山東省高院對最高院判決結果進行強制執行,追要剩余款項。

  三千余畝的土地閑置,對于整個城市的發展是一種巨大的損失,此處作為曾經政府重點開發區域,如今還是一副未開發的狀態,與“丁字灣畔打造濱海新城,推進‘萬畝荒灘變綠洲’”的目標仍存明顯差距。

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