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多地迎來第三批次集中供地 市場更多優質地塊釋放

來源:中國消費者報 2021-12-10 09:04中投網 A-A+

  土地市場是樓市的晴雨表,近日,多地迎來第三批次集中供地。作為今年最后一次集中供地,第三輪供地規則有何調整?是否會延續此前土地溢價率走低的現象?尤其是北京在第三批次集中供地時,有6宗地被設置了競現房銷售環節,這將對市場產生哪些影響?《中國消費者報》記者對此進行了采訪了解。

  土地拍賣門檻降低

  第二批次集中供地剛剛落下帷幕,深圳、上海、北京、南京、蘇州、廣州、福州等部分熱點城市近期就迅速拉開了第三批次集中供地的帷幕。

  結合多地發布的供地公告來看,相比于前兩次集中供地,第三批次集中供地在土地出讓規則上有明顯的變化,比如提高房價銷售上限,讓利潤更有空間;適度放寬保證金支付期限;降低參拍門檻,調動房企積極性等。

  貝殼研究院首席分析師許小樂對《中國消費者報》記者表示,具體來說,第三批次供地較第二批次的規則有所放松,主要體現在房企資質、資金要求以及配建比例三個方面。例如,在房企資質方面,南京降低了企業資質門檻,拿地資質從1級降至2級或3級,放寬了聯合拿地的限制;在資金要求方面,蘇州的保證金比例從第二批次部分宗地的50%下調至第三批次全部宗地的30%,且首付款比例由60%下調至50%,而廣州允許土地款分期支付,部分宗地將一個月內一次性付清總價的要求取消,調整成最長6個月內付清;在配建比例方面,部分城市減少了有配建要求的地塊出讓,如合肥第二批次僅有2宗地無配建保障性租賃住房要求,而第三批次則有9宗地無此要求,同時,配建保障性租賃住房面積比例在20%以上的,從第二批次的40%降至第三批次的30%,為房企留下一定的利潤空間。

  不過,許小樂指出,針對房企資金來源審核、土地溢價率不得超過15%,以及通過搖號、競(定)品質方式確定競得人等土地拍賣規則依然沒有放松,這表明在穩地價的目標下,防止土地金融化、杜絕炒高地價的行為仍然是關注重點。

  更多優質地塊釋放

  由于在第二批次集中供地時市場降溫明顯,長沙、北京、沈陽、杭州、廣州等地的流拍率均高達50%以上。為了降低流拍率、提高成交量,這些城市在第三批次時更有動力拿出優質地塊供應,調動房企參拍的積極性。

  許小樂對《中國消費者報》記者表示,從已公告的第三批次供地城市來看,成都、合肥、蘇州、深圳、杭州等城市的核心區土地供應規模均有明顯增加。以杭州為例,目前第三批次預公告的核心區供應規劃建筑面積占比為39.0%,相比于第二批次的24.4%有明顯上升。同時從地塊條件來看,51宗地中有42宗為純住宅用地,有利于房企算賬與去化,進而提高房企的拿地意愿。

  北京也拿出核心區的優質地塊參與第三批次集中供地。近日,北京土地交易市場發布的第三批次住宅用地出讓公告明確,共計12宗地,土地總面積約62公頃,總建筑規模約113萬平方米,起始價總額336億元,將于12月下旬集中成交。12宗地中,位于中心城區的有7宗地,土地總面積約40.4公頃,占比為65%,其中,朝陽區有6宗,約26公頃,豐臺區有1宗,約14.4公頃。

  諸葛找房數據研究中心分析師梁楠對《中國消費者報》記者表示,本次是今年最后一批次集中供地,意味著這是房企今年補倉的最后機會,預計22城第三批次集中供地的整體市場表現或將有所回溫,流拍現象有望減少。同時,土地拍賣門檻的降低將在一定程度上緩解房企的資金壓力,促進企業的周轉能力,此類舉措或將在很大程度上激發房企的拿地意愿,增強市場信心。

  置業者點贊現房銷售

  在各地關于第三批次集中供地的公告中,備受關注的莫過于北京關于現房銷售地塊大幅增加的消息。

  據記者了解,在北京第二批次推出的17宗地中,只有1宗大興黃村鎮的地塊是現房銷售。雖然第二批次集中土地拍賣的整體過程較冷清,但是競現房銷售面積的該地塊卻是吸引房企爭奪激烈的地塊之一,最終競現房銷售面積達到54000平方米。也許是看到了置業者對現房銷售的熱情,在北京日前公示的第三批次12宗地塊中,有6宗被設置了競現房銷售環節,尤其是很熱門的朝陽區勁松街道地塊,干脆就被定為全現房銷售,也就是說,這個項目今年拿地,但至少要到2023年下半年甚至2024年才能銷售。而且,該項目的指導售價為10.66萬元/平方米,與同區域二手房形成價格倒掛。

  其他5宗被設置了競現房銷售的地塊分別為朝陽區管莊1宗、房山區拱辰街道1宗、門頭溝區永定鎮2宗和密云區水源路南側地塊1宗。除房山區拱辰地塊設置了競現房面積的上限為31000平方米外,其他4宗地的上限均為全盤現房銷售。

  那么,現房銷售對行業發展有什么影響?對于買房人來說,意義何在?合碩機構分析師郭毅對《中國消費者報》記者表示:“現房銷售具有劃時代意義,因為相比競共有產權份額、競保障房、競高標準建設方案等拍賣土地新招,只有競現房銷售面積是對房地產企業從拿地、生產到銷售全流程都會產生直接影響的措施。”

  記者發現,網友們對現房銷售一致叫好。“家住大北京”表示:“所見即所得,可以讓人真實充分地對比、衡量房子是否值得購買。有可能會出現的情況是,品質好的項目大家爭搶著要買,品質差的項目根本賣不動。”

  “慧聲找房”則認為:“貨不對板、賣家秀變買家秀的情況會大大減少,有效規避了延期交房及爛尾風險,可以促使新房的質量整體提升。”

  而開發商們面對現房銷售的情緒則較為復雜,現房銷售會對企業資金鏈造成巨大的壓力。據記者了解,杭州第二批次集中供地10宗試點現房銷售地塊全部流拍。

  中原地產首席分析師張大偉對《中國消費者報》記者表示,北京現房銷售目前僅作為試點,短期來看并沒有大規模展開。對于中大型項目來說,若有部分樓棟需現房銷售,在統一政府指導售價下,將有利于控制房價的平穩。

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